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智业逸景阁企划推广提案
作者：佚名 时间：2005-9-9 字体：[大] [中] [小]
前言
羊西线已成为成都市优良居住区域的代名词，大凡年轻而不存偏见的购房者对它均有不同程度的好感。因而本案在羊西线针对年轻化的市场作出定位，堪称“智”。
然而，羊西线也是一个充满“战火”的市场。过多的物业让购房者挑花了眼，价格的竞争也日益加剧，由于本案在规模上存在局限，所以更须努力强化优势，规避劣势。如何避实就虚，抓住自身独特性，有效地区格市场是广告企划的首要任务。只有树立了鲜明的个性，才能独享属于自己市场份额。
本提案将从市场分析的角度契入，并在此基础上提出我们的观点及执行方略。鉴于我司在羊西线拥有香榭名苑、锦汇花园、天鹅星座、新天地众多楼盘操作的实际经验，因此我们的方式方法将本着既有新意又切实可行的原则。
在此，谨对贵公司给予的参与机会表示由衷的感谢！
本案目前面临的市场状况
1、政策面影响
1、WTO的加入，在消费者中产生观望心态，影响了有效市场的需求。
2、即将来临的降息政策，预示着政府刺激消费的决心不变，但同时也反映了目前市场消费信心的不足。
2、消费面影响
1、成都人的消费习惯讲究实际同时缺乏眼光，在媒体或大众舆论的影响下有严重的同众心理。目下而言，过度追求大绿化环境、多功能配套及拒绝超高层等平民化价值观对本案非常不利。
2、购房者在有选择时总是患得患失，谁能满足其占便宜的心理谁便能套住客户。因此，象超级市场上总有些特价商品一样，楼盘必须拥有一些独特的“便宜”让客户去占。
3、竞争面影响
1、区域之间的竞争：南门与西门，羊西线与成温路、交大路，战旗小区与黄忠小区……人们可选择的地段实在太多。
2、形态之间的竞争：多层公寓、电梯小高层和超高层拥有不同的客户群体，在本区域，目前后者处于不利的阶段。
3、楼盘之间的竞争：本案最直接的对手是香榭名苑、锦汇花园、绿杨新村、清水绿苑。除了价格合理性，个性是否鲜明将决定胜负。
本案优劣势分析
优势：
1、面积规划
本案面积规划合理，填补了羊西线所缺乏的户型空白，100平方米以下的户型占62%，115平方米以下的3房2厅占38%。根据羊西线现有楼盘的调查，小户型的需求仍很大。此乃本案规避风险获取成功的最大优势。
2、地理位置
距羊西线主干道30米，闹中求静，方便却不喧嚣。
3、停车位
142个泊车位供应160户，比较充分。
4、建筑设计
在现代韵味十足的外立面风格中融入适当的江南风情，既轻松又优美，非常适合本案较为年轻的主流消费群。
劣势：
1、占地规模
由于占地规模较小，难以满足目前购房者普遍的价值观：环境好。而且物管及配套也难以体现大社区的风范及配套。因而只能在“精”字上作文章。
2、电梯公寓
普遍怀疑电梯公寓的公摊过高。电梯质量不稳定，物管费及维修费过高等消费心态是目前所有电梯公寓所面临的问题。
3、走廊式结构
为了交通动线而设计走廊结构影响密性，扩大了公摊。
4、局部户型不合理
存在采光不充分，有狭窄过道等问题。
羊西线
锦城花园
开发商：中英和资成都锦城大厦
总开发期：3期
现开发期：1期、2期
总占地面积：48000M2
园林占地面积：28000M2
绿化率；达70.15%
容积率：1.59
车库面积：12000M2
车库价格：租：150元；售：6万
建筑设计：12层小高层设计。141M2—324M2，16种户型设计
建筑标准：采用全现浇短支剪力墙结构，七度抗震
按揭年限：7成20年
电话：7548080 7548181 7549090
地址：羊西线蜀汉路269号
金都花园
开发商：成都国贸房地产开发公司
总占地面积：120亩
绿化率：45%
容积率：1.7
总开发期：2期
现开发期：2期
面积：89.19M2—203.14M2
价格：2630元—3380元
车库面积：7500M2
车库价格：地上：100元/月；地下：200元/月
按揭年限：7成20年
电话：7533888/7536706
地址：羊西线蜀汉中路526号
会所花园
开发商：成都晋阳房地产开发有限公司
总占地面积：300亩
绿化率：38%
容积率：3.8
总开发期；4
现开发期：1、2期
面积：50—200M2
价格：1770—2190元/M2
车库面积：15000M2
车库价格：100元/月 买：4万/个
按揭年限：7成20年
电话：7424400/7424411/7424422/7424433
地址：机投镇草金路
锦汇花园
开发商：成都花园福房地产开发有限公司
总占地面积：一期：46502.9M2 二期：26100M2
绿化率：一期：41% 二期：42.9%
容积率：一期：2 二期：2.3
总开发期：2
现开发期：2
面积：120M2—150M2
价格：2150元—3850元
车库面积：8075M2
车库价格：6万/个
车库配置：
按揭年限：7成20年
电话：7542004 7527489 7543551
地址：羊西线蜀通街
翠堤雅筑
开发商：成都干道建设综合开发总公司
总占地面积：
绿化率：52%
容积率：
总开发期：
现开发期：
面积：136——169M2
价格： 2400元/M2
车库面积：
车库价格：卖：10—15万/个 租200—300元/月
车库配置：
按揭年限：8成20年
电话：7333798/7319266/7772686
地址：青羊区摸底河沿街8号
桂香庭院
开发商：成都新成房地产开发有限公司
总占地面积：12亩
绿化率：30%
容积率：
总开发期：1
现开发期：1
面积：50M2—200M2
价格：2290元—3000元
车库面积：3000M2
车库价格：4万/个
车库配置：
按揭年限：7成20年
电话：7537128/7537228
地址：羊西线蜀蓉路5号
绿杨新村
开发商：成都天宝房产开发有限公司
总占地面积：38亩
绿化率：60%
容积率：3.95
总开发期：1
现开发期：1
面积：67M2—170M2
价格：2280元—3600元
车库面积：12000M2
车库价格：6—8万/个
车库配置：
按揭年限：8成30年
电话：7575568 7575578
地址：羊西线蜀汉中路
三和花园
开发商：四川奥辉房地产有限公司/成都华明实业开发有限公司
总占地面积：58亩
绿化率：41%
容积率：1.48
总开发期：2
现开发期：2
面积：107.48M2—270.33M2
价格：1998元—2548元
车库面积：10000M2
车库价格：200元/月 卖：8万/个
车库配置：
按揭年限：7成20年
电话：7524912 7534122
地址：黄忠小区同和路9号
蔚蓝天地
开发商：成都泰怡实业发展有限公司
总占地面积：42.33
绿化率：34.5%
容积率：1.95
总开发期：1
现开发期：1
面积：84M2—120M2
价格：1800元—3000元
车库面积：4000 M2
车库价格：未定
车库配置： 未定
按揭年限：7成20年
电话：7368484 7368585
地址：新成温路入口
新天地
开发商四川中国强房地产开发有限公司：
总占地面积：8亩
绿化率：71%
容积率：4.81
总开发期：1
现开发期：1
面积：89M2—140M2
价格：2298元—3000元
车库面积：2500M2
车库价格：6—10万
车库配置： 未定
按揭年限：7成20年
电话：7523497 7549542
地址：黄忠小区附近
清水绿苑
开发商：天协房产
总占地面积：24.6亩
绿化率：68%
容积率：1.7
总开发期：1期
现开发期：1期
面积：86.27M2—247.7M2
价格：多层2789元—2985元；电梯2495元—3575元
车库面积：地上1000M2；地下1500M2
车库价格： 租：地上---150元—300元；地下---300元—500元。
按揭年限：8成20年
电话：2940888 2940889
地址：双清北路1号
香榭名苑（1、2）
开发商：成都华康房屋开发有限公司
总占地面积：70亩
绿化率：48%
容积率：1.8
总开发期：2期
现开发期：2期
面积： 105.4—155.9M2
价格：2150元—3200元
车库面积：5000M2
车库价格：租：200—300元；售：8万
按揭年限：7成20年
电话：7338686/7346045
地址：羊西线同善桥南街9号
四季春天
开发商：成都天祥新晋瑞房地产开发有限公司
总占地面积：1亩
绿化率：30%
容积率：1.65
总开发期：1期
现开发期：1期
面积：54.8M2—118M2
价格：1930元—2440元
车库面积：未定
车库价格：未定
按揭年限：7成20年
电话：7346127/7345085
地址：双清北路与同善桥交汇处
鸿生花园
开发商：鸿生置业发展有限公司
总占地面积：45亩
绿化率：62.8%
容积率：1.76
总开发期：2期
现开发期：1期
面积：80M2—212M2
价格：2100元—3280元
车库面积：10000M2
车库价格：租160元—200元；售4—8万
按揭年限：7成20年
电话：7312200/7313300
地址：战旗小区
吉祥苑
开发商：成都龙泉房地产开发有限公司
总占地面积：7亩
绿化率：45%
容积率：1.4
总开发期：1
现开发期：1
面积：84.885M2—174.389 M2
价格：2080元—2090元
车库面积：300M2
车库价格：160元/月
车库配置：
按揭年限：7成20年
电话：2919396
地址：站旗小区站旗小学旁
百草园
开发商：四川瑞奇房地产开发有限公司
总占地面积：20亩
绿化率：30%
容积率：2.1
总开发期：1
现开发期：1
面积：89M2—120.71 M2
价格：1930元—2260元
车库面积：5000M2
车库价格：80—100元/月
车库配置： 未定
按揭年限：7成20年
电话：7323300
地址：战旗小区双清南路
千和沁香华庭
开发商：成都千和物业发展有限公司
总占地面积：20亩
绿化率：40%
容积率：1.7
总开发期：2
现开发期：2
面积：60M2—180M2
价格：1980—2080元
车库面积：2250M2
车库价格：150—200元/月
车库配置：
按揭年限：7成20年（优惠3%）
电话：2940788 2940789
地址：战旗小区同盛路
西延锦绣
开发商：聚仁`航宇房产
总占地面积：54亩
绿化率：48%
容积率：
总开发期：3期
现开发期：2期
面积：60M2—180M2
价格：均价2200元
车库面积：7500M2
车库价格：售6万—8万
按揭年限：7成20年
电话：7530011 7611999
地址：羊西线蜀汉路
本案广告策略定位
根据本案的独特性和优势，结合目前羊西线区域市场的状况，本案最合理的定位应为坐落在“黄金通道成熟羊西线上一个充满生气，优美而又不失现代分割的精品中小套型电梯公寓。
形象口号定为：1、精巧户型，玲珑居家
2、舒适空间，相见恨晚
广告定位为：在借助江南精巧园林体现风格之基础上，着力包装本案产品优势，突出羊西线上稀缺这一卖点，并利用现场包装策略，把广泛的中小型消费者打动。
可利用之宣传优势：付款方式策略，单价策略
置业灵活性，增值潜力
休闲居家氛围，方便大环境配套等。
广告计划
广告资金预算
1、 现场包装部分
1、售楼处：15万
2、样品屋10万
3、印刷品：5万
4、不可预见费：5万
2、 报纸部分
1、商报：55万
其中半彩版：2次 136160.00
35*16：3次 138000.00
35*16黑：4次 160000.00
购房超市：若干 115840
2、其他报纸：5万
晚报超市、联合超市
广告节奏把握：
开盘气势突出，前紧后松。后期主要依靠购房超市及良好的口碑，配合销售节奏，走“短平快”线路。
广告主题举例
举例一：
诉求主题：羊西线久盼的小套型电梯公寓终于问世，填补该区域市场空白。
主标题：相见恨晚
副标题：罕有的舒适型小户型惊现羊西线！
内容：1、突出建筑形象风格，江南风情
2、位置概念
3、开盘概念
举例二：
诉求主题：小户型概念
主标题：精巧户型，玲珑到家
副标题：羊西线上的舒适型小户型精品电梯小高层终于面市。
内容：1、外立面风格 3、价格及付款
2、广告推荐 4、位置概念
举例三：
诉求主题：付款方式轻松
主标题：乾坤大挪移，四两拨千斤
副标题：首付4万元即可夺取羊西线上的成熟生活港湾
内容：1、户型
2、价格
3、付款方式举例